青地（あおち）とは
- 定義：農地法上の「農地」に該当し、地目が田・畑の土地。
- 用途地域：多くは市街化調整区域内にあり、原則として建物を建てることができません。
- 特徴
- 開発・転用には農地転用許可（農地法第4条・5条）が必要。
- 住宅を建てるには「調整区域内許可（都市計画法第34条該当）」＋「農地転用許可」の両方が必要。
- 農業振興地域内の場合、農振除外申請から行う必要があり、年1回程度の受付で期間も長い。
- 注意点
- 転用許可が下りるまでに半年〜1年以上かかることも。
- 購入してもすぐに建てられないリスクあり。
- 固定資産税は安いが、建築のハードルが非常に高い。
白地（しろち）とは
- 定義：「農地以外の土地」で、宅地・山林・雑種地などが該当。
- 用途地域：市街化調整区域にあることが多いが、農地ではないため転用許可不要。
- 特徴
- 開発許可の対象は都市計画法のみ（農地法は不要）。
- 34条11号・14号などの許可基準を満たせば、住宅建築が可能。
- 周辺に既存集落がある・親族が住んでいるなどの条件で許可が得やすいケースも。
- 注意点
- 調整区域内のため「誰でも自由に建てられる」わけではない。
- 給排水・道路接道などインフラ整備の確認が必須。
青地と白地の違い（比較表）
| 区分 | 青地 | 白地 |
|---|---|---|
| 地目 | 田・畑（農地） | 宅地・山林・雑種地など |
| 主な法規 | 農地法＋都市計画法 | 都市計画法のみ |
| 建築可否 | 原則不可（転用許可必要） | 条件付きで可（34条許可） |
| 手続き難易度 | 高い（農振除外→転用→許可） | 中程度（34条許可） |
| 手続き期間 | 半年〜1年以上 | 2〜4ヶ月程度 |
| 固定資産税 | 安い | やや高い |
| メリット | 税金が安い、農地として有効利用可 | 建築に進みやすい |
| デメリット | 建築不可、転用に時間 | 許可が必要、上下水整備負担あり |
要約
青地の土地は農地のままでは建てられませんが、白地であれば条件次第で建築可能。
白地＝住宅が建てられる可能性のある土地。
