定義（都市計画法による区分）
- 市街化区域
→ すでに市街地を形成している区域、または今後おおむね10年以内に優先的・計画的に市街化を図る区域。
→ 家を建てやすい、住宅ローンもスムーズに通る。 - 市街化調整区域
→ 市街化を抑制する区域。原則として建築はできない。
→ 農地や山林などが多く、開発の制限が厳しい。
見分け方
（1）都市計画図を見る
- 市役所や市町村の 都市計画課 で入手可能。
- 多くの自治体は HPで「都市計画図（白地図）」を公開しています。
- 色分けされていて
- 市街化区域 → 赤やオレンジ
- 市街化調整区域 → 緑や白
で示されることが多い。
- 都市計画図の閲覧（群馬県太田市）
- 用途地域マップ（群馬県太田市）
（2）用途地域の有無
- 市街化区域 → 「第一種住居地域」「商業地域」など用途地域が必ず設定されている。
- 市街化調整区域 → 用途地域は設定されていない。
👉 不動産広告や登記簿に「用途地域：指定なし」とあれば、調整区域の可能性大。
（3）役所に確認
- 「都市計画課」「建築指導課」で地番を伝えれば、区域区分を教えてもらえる。
- 特に調整区域の場合、「例外的に建てられる条件（34条11号・34条12号など）」があるため、役所確認が必須。
（4）現地での目安
- 市街化区域：住宅や店舗が多い、道路や上下水道が整備されている。
- 調整区域：田畑や山林が広がる、道路幅が狭い、上下水道が未整備。
注意点
- 調整区域は原則建築不可 → ただし農家住宅や分家住宅、都市計画法34条の許可条件に当てはまると建築可能。
- ローン審査 → 調整区域は建築不可リスクがあるため、金融機関は融資を嫌がることが多い。
- 購入前に必ず役所確認 → お客様にも「ここは調整区域なので簡単に家は建てられません」と伝える必要あり。
✅ まとめると
- 都市計画図を確認 → 一番確実。
- 用途地域の有無 → 即判断できる。
- 役所に問い合わせ → 最終確認。
