変動金利と固定金利

【変動金利】の特徴

🔹仕組み

金融機関が半年ごとに金利を見直す方式で、返済中も金利が変わる可能性があります。
ただし、返済額の見直しは5年ごとで、1回の見直しで返済額が最大1.25倍までしか上がらないというルール（125%ルール）があります。

✅ メリット

金利が低く、毎月の返済額を抑えられる
　→ 現在（2025年時点）では変動金利0.3～0.7％程度と非常に低水準。
　→ 同じ借入額でも固定金利より毎月1～2万円安くなるケースも。
借入可能額が増える
　→ 審査時に返済額が低く算出されるため、希望の土地・建物を取得しやすい。
金利が下がった場合も恩恵を受けられる
　→ 市場金利がさらに下がった場合、自動的に返済金利も低下する。

⚠️ デメリット

将来の金利上昇リスクがある
　→ 金利が上昇すると返済額が増加。35年間で総支払額が大きく変わる可能性。
長期の返済計画が立てにくい
　→ 将来の金利変動を正確に予測できないため、返済シミュレーションに不確実性がある。
心理的な不安を感じやすい
　→「いつ上がるか分からない」という不安を抱えながら返済する人も。

【固定金利】の特徴

🔹仕組み

契約時に決めた金利が返済終了まで変わらないタイプ。代表的な商品は「フラット35」。

✅ メリット

返済額が最後まで一定で安心
　→ 金利変動に左右されず、毎月の返済額が一定。家計の計画が立てやすい。
金利上昇局面に強い
　→ 今後金利が上昇しても返済額は変わらず、長期的な安心感がある。
将来的な金利上昇リスクを完全に排除
　→ インフレや政策金利上昇時にも影響を受けない。

⚠️ デメリット

初期金利が高い
　→ 変動金利に比べて1％前後高くなることが多く、総支払額が多くなる場合も。
途中で金利が下がっても恩恵を受けられない
　→ 低金利局面では不利になることも。
借入可能額が減る傾向
　→ 金利が高い分、返済比率が上がり、審査上の借入可能額が下がることも。

金利タイプの選び方の目安

タイプ	向いている人	主な特徴
変動金利	返済額を抑えて早期完済を目指す人	低金利で借入額を増やせるが、金利上昇に注意
固定金利	安定を重視し、将来の安心を優先する人	金利が上がっても返済額が変わらず安心

― 金利は「いつ」「どのタイミングで」上がるのか ―

住宅ローン金利が決まる仕組み

区分	金利の基準
変動金利	短期プライムレート（短プラ）
固定金利（10年固定など）	国債利回り（主に10年国債）
フラット35	住宅金融支援機構の長期固定金利（国債利回り連動）

変動金利が上がる「確実なタイミング」

直接の引き金

日本銀行が政策金利を引き上げた後

流れ

段階	内容
日銀	政策金利を引き上げ
銀行	短期プライムレートを改定
住宅ローン	変動金利が改定

改定の時期

年2回のみ
- 4月1日
- 10月1日

日銀が7月に利上げしても、実際に住宅ローンの金利が変わるのは
最短で10月1日から です。

固定金利が上がる「確実なタイミング」

直接の引き金

長期金利（10年国債利回り）が上昇した時

改定の時期

金利タイプ	改定頻度
銀行の固定金利	ほぼ毎月見直し
フラット35	毎月1日に改定

固定金利は「日銀の発表を待たず」
市場が将来の利上げを予想した時点で先に上がる。

金利上昇の“順番”

順番	上がる金利
①	固定金利（フラット35・10年固定など）
②	変動金利

理由
固定金利は「将来の金利」を織り込むため、
日銀が利上げする前から先に上昇する。

まとめ

住宅ローンの変動金利は、日銀が政策金利を上げてもすぐには上がりません。
年に2回、4月と10月にしか見直されないため、
実際に返済額へ反映されるまでには必ずタイムラグがあります。

一方、固定金利やフラット35は市場の動きに連動するため、
将来の利上げが予想された時点で、日銀の決定前から先に上昇します。

項目	変動金利	固定金利
連動先	短期プライムレート	国債利回り
上がるきっかけ	日銀の利上げ後	市場が将来を予想した時
改定時期	年2回（4月・10月）	毎月
上昇の早さ	遅い	早い