基本的な考え方
土地を購入する際に発生する「手数料」とは、主に 仲介手数料 のことを指します。
- 売主が直接販売している土地 → 手数料は不要
- 不動産会社が仲介している土地 → 仲介手数料が必要
売主物件の場合
- 売主＝不動産会社または個人 が直接販売しているケース。
- この場合、仲介業者が介在しないため仲介手数料は不要。
- ただし、価格に不動産会社の利益（売主業者の利益）が含まれている
仲介物件の場合
- 不動産会社が 売主と買主の間を仲介する ケース。
- この場合、買主は仲介業者に 仲介手数料 を支払う。
- 仲介手数料の上限は法律（宅地建物取引業法）で定められており、以下の計算式で算出される。
仲介手数料の計算式（上限額）
- 200万円以下の部分：取引額 × 5%
- 200万円超～400万円以下の部分：取引額 × 4%
- 400万円超の部分：取引額 × 3%
※消費税別途
👉 簡易計算式（400万円を超える場合）
仲介手数料 ＝ 成約価格 × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税
例）土地価格 1,000万円の場合
1,000万円 × 3% ＋ 6万円 ＝ 36万円 → 消費税含め 約39.6万円
媒介契約について
仲介業者と売主の間で結ぶ契約が 媒介契約。種類によって販売の仕方が変わる。
- 専属専任媒介
→ 依頼した業者だけに販売を任せる契約。売主が自分で買主を見つけても必ず仲介業者を通す。 - 専任媒介
→ 原則は依頼した業者が販売を行うが、売主自身で買主を見つけることも可能。 - 一般媒介
→ 複数の業者に依頼でき、売主が直接買主を見つけてもよい。
👉 買主から見ると媒介契約の種類は直接は関係ないが、
売主がどの形態で販売しているかで、情報公開スピードや物件の出回り方が変わる。
まとめ
- 売主直販の土地 → 仲介手数料不要
- 仲介物件 → 仲介手数料が必要（「3%＋6万円＋消費税」が上限）
- 媒介契約 → 売主と業者の契約形態。買主への費用負担は変わらないが、流通の仕方に影響する
👉 「土地の購入には仲介手数料がかかる場合とかからない場合があります。売主が直接販売している場合は0円ですが、仲介を通す場合は法律で定められた範囲内で必要になります」
